マンション・ビルの防水工事を依頼するために必要な知識とポイント

近年高齢化が進み人口は減少しているものの、都市部に人口が集中している傾向にあります。

市場環境により毎年変化がするマンション・ビル市場において急に発生する補修費で家賃収益を低下させない為にも、外壁や屋根から発生する漏水を無くす必要がありその為には定期的な防水点検と防水工事が必要になります。

このページで防水工事において大切になるポイントを押さえて工事検討に役立てましょう。

目次

  1. マンション・ビルの管理で必ず必要になる防水工事で大切なポイント
  2. マンション・ビルにおける屋上の種類と特徴
    1. 歩行などの使用を目的とした陸屋根型
    2. 歩行を目的としない陸屋根型
    3. 勾配がついた屋根
  3. マンション・ビルにおける屋上の防水工事を依頼する前に障害物の確認
    1. 物干し設備
    2. 太陽光発電・ソーラーパネル
    3. テレビのアンテナなどの受信機
    4. 水槽・タンク
    5. テラス・デッキ
    6. 屋上に設置した看板
    7. パイプ・配管シャフト
    8. 物置や小屋
  4. マンション・ビルにおける屋上の防水工事とその種類
    1. 屋上におけるアスファルト防水
    2. 屋上におけるウレタン防水
    3. 屋上におけるシート防水
    4. 屋上におけるFRP防水
  5. マンション・ビルの屋上における防水工事の価格・相場
    1. マンション・ビルの屋上におけるアスファルト防水
    2. マンション・ビルの屋上におけるウレタン防水
    3. マンション・ビルの屋上におけるシート防水
    4. マンション・ビルの屋上におけるFRP防水
  6. マンションやビルにおけるベランダ・バルコニーの防水工事について
  7. マンションやビルのベランダ・バルコニー防水工事をする前に確認しておきたい事項
    1. エアコンの室外機
    2. 洗濯機
    3. 物置
    4. ベランダ・バルコニーに設置してある物干しの設備
    5. 居住者により多種多様な植栽
  8. マンション・ビルにおけるベランダやバルコニーの防水工事の種類
    1. マンションやビルのベランダ・バルコニーにおけるウレタン防水
    2. マンションやビルのベランダ・バルコニーにおけるシート防水
    3. マンションやビルのベランダ・バルコニーにおけるFRP防水
  9. マンション・ビルのベランダやバルコニーで一番多く使用されているFRP防水
    1. ベランダ・バルコニーにおけるウレタン防水の価格・相場
    2. ベランダ・バルコニーにおけるシート防水の価格・相場
    3. ベランダ・バルコニーにおけるFRP防水の価格・相場
  10. 劣化進行を早めるマンション・ビルで多い雨漏り原因について
    1. 排水設備ルーフドレンの詰まりが原因
    2. 防水シートの剥がれや劣化が原因
    3. 躯体部材を保護している笠木(かさぎ)の劣化が原因
    4. パラペットのつなぎ目の隙間が原因
    5. 外壁のヒビ割れ(クラック)が原因
    6. 外壁のシーリングの劣化が原因
  11. ビル・マンションの屋上・ベランダ防水工事のまとめ
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1.マンション・ビルの管理で必ず必要になる防水工事で大切なポイント

2012年頃を境に東京をはじめとする都市部においてマンション・ビルの販売単価はやや上昇傾向にあるものの販売数は減少し、販売在庫数はやや上昇傾向に有ります。

このように年々家賃収入などのリターンを得るのが難しいマンション・ビルの市場環境において無駄な経費を削減し収益の安定の観点から建物のメンテナンスはとても大切になります。そして建物機能を維持し、漏水の被害から建物を守るための防水工事を周期的に行うことは急に発生する経費の削減に限らず長期コスト算出においても有効的な方法です。

適切な価格で工事を依頼する為にも、まずはマンション・ビルの防水工事は既存の防水種類や工法を把握し、それぞれの防水に適した防水メンテナンス工事を選定しなければなりません。このページで工事種類と価格相場のポイントを押さえて工事の検討に役立てましょう。


2.マンション・ビルにおける屋上の種類と特徴

マンション・ビルの防水工事は一般的に住宅に比べ施工面積が広くそれに比例してコストも大きくなります。その工事を適切な価格で依頼するにも各建物の形状や下地状況に適した防水工事を選出する必要がありますので、第一歩としてはじめにマンション・ビルの屋上の形状がどの分類に該当するかの確認を行いましょう。


2-1.歩行などの使用を目的とした陸屋根型


陸屋根とは傾斜が強くないフラットの形をした屋上の形を指します。鉄骨造をはじめとするマンション・ビルにおいて広く採用され、フラットな屋根形状のため歩行が可能なうえ屋上にエアコンの室外機や看板などの建築設備の設置が可能です。近年ではソーラーパネルの設置需要の増加から一般住宅の新築工事においても目立つようになりました。

屋上のスペースを有効に使用できる陸屋根型ですが、防水材の上は直接歩行すると傷などの発生につながるので陸屋根型においては防水の保護や歩行を目的としたコンクリートなどの保護材が必要になります。


2-2.歩行を目的としない陸屋根型


屋上に多くの建築設備の設置や歩行を目的とせずになるべく負担をかけたくない屋根の形状に用いられる形です。歩行を想定しないなど使用目的が限定しているので、防水材に保護材を設ける必要がなく既存の防水材が露出している事も多く、歩行型に比べ漏水の発生箇所が見つけやすいなどの特徴が有ります。


2-3.勾配がついた屋根


陸屋根型は傾斜がほとんど無い形状でしたが、この勾配がついた屋根は傾斜があり水はけが良い形状です。またデザインの一環としたマンション・ビルの屋根にも採用されています。

防水工事のメンテナンスサイクルは長いものの屋根材が破損すると交換の必要がある事と材質によっては定期的な塗装塗り替え工事が必要になります。


3.マンション・ビルにおける屋上の防水工事を依頼する前に障害物の確認

歩行を目的といた屋根をはじめマンション・ビルの屋上には使用目的や各スペースの有効利用を目的として屋上に建築設備が設けられる事があります。

メンテナンス工事においては屋根の形状の他に設置してある設備の大小により防水材の選定や見積金額の算出に変化をもたらします。ここで屋上防水工事を依頼する前に施工際に障害になりそうな設備の確認を行いましょう。


3-1.物干し設備

一般的な住宅で使用される物干し設備は軽量なものが多いですが、建物高さのあるマンション・ビルにおいては飛散防止などの観点から自重が重い物干しが架台で固定してある事もあり、場合によっては撤去をようし新しいものに買い換える必要があります。


3-2.太陽光発電・ソーラーパネル

自然エネルギーを使用する太陽光発電システムは、ソーラーパネルで光を受けますがそのパネル自体は比較的軽量で効率の良いエネルギーを受けるためには傾斜が必要になり陸屋根などでは架台が必要になります。架台周辺もしっかりと防水工事を行うために一時的にソーラーパネルや架台の撤去及び復旧が発生する事が有ります。

またソーラーパネルの架台のみでは、風圧などに耐える力に満たない事が多くアンカーなどで建物構造物に固定しますのでその周辺の漏水処理もしっかりと検討する必要があります。


3-3.テレビのアンテナなどの受信機

陸屋根などのタイプでは手摺や直接躯体に固定されているのがテレビのアンテナなどの受信機です。工事に種類によっては手摺の撤去の際に移設が必要です。また工事中に仮設足場などの影響により一時的に受信状況が悪くなる事もあります。


3-4.水槽・タンク

水槽やタンクも屋上に設置してある設備の代表だと言えます。架台に固定されている事が多くやはりその周辺部分もしっかりと防水工事を検討を必要があります。


3-5.テラス・デッキ

屋上の使用を目的とした屋根においてはテラスやデッキまたは屋上庭園が設置されていますが、メンテナンス工事においてはその下部をしっかりと防水を行う必要があるため一時的な撤去や移設が必要になります。


3-6.屋上に設置した看板

立地条件により看板を屋上に設置しているマンション・ビルも多く見られますが、防水工事においてはその周辺の漏水要因を検討し工事をする事が大切になります。


3-7.パイプ・配管シャフト

屋上に設置した設備から室内への供給などの観点から歩行を目的とした屋根のみでなく多くの屋根でパイプ・配管シャフトが設置してあります。しかしその部分の防水メンテナンス工事は作業スペースが小さく施工が難しい事も多く部分的に異なる防水材の検討がポイントです。


3-8.物置や小屋

小型の物置や小屋であれば一時的な移設が可能ですが、大型の物や劣化が進んだ物または復旧が難しい物であれば撤去及びに新規に買え変える必要があるかもしれません。

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4.マンション・ビルにおける屋上の防水工事とその種類

マンション・ビルは一般的な住宅に比べ施工は範囲が広く工事全体の価格は高くなるものの、検討をしっかりと行い適した防水工事を選定する事でコストダウンをはかれます。何故なら防水の種類は多くあり工事期間が短くできるものや広い面積の施工に適した防水材が有るからです。

但し、すでに屋上に施工して有る防水材との相性により下地処理にかかる費用などが変わりますので、今現在どの様な防水工法なのかを事前に確認をしておきましょう。


4-1.屋上におけるアスファルト防水

マンション・ビルにおける防水材として一番歴史が古く、信頼性のある防水材です。

しかし熱工法ではアスファルトの塊を現場で熱するので煙や臭気などを配慮した工事の計画が必要になります。既存がアスファルト防水であればおすすめですが、メンテナンス工事においては他の大きさ設備を必要としない防水材や、煙の発生のない工法で検討を行う事も大切です。


多くのマンション・ビルの屋上で施工されているアスファルト防水

4-2.屋上におけるウレタン防水

現場で防水材を作る際に、大型な設備の設置の必要がなく火も使用しない防水材です。ウレタン防水材は塗り重ねるタイプの防水材なので屋上に多くの設備がありシート防水などのシート材での施工が難しい箇所や各所架台周りでも施工対応が可能です。


屋上において他の防水材では施工が難しい箇所でも施工対応可能なウレタン防水

4-3.屋上におけるシート防水

工場で製造された約1m幅のシート防水材を貼り付けていく工法です。工場で品質管理されたシート防水の信頼性は高く、施工期間も短いので広い面積のマンション・ビルの屋上においてコストパフォーマンスが良く条件に合えばおすすめの工法です。


陸屋根のマンション・ビルの屋上防水工事に優れたシート防水

4-4.屋上におけるFRP防水

湯船にも使われ防水性がありながら強度が強い防水材なので、マンション・ビルの屋上にプールや大型の水槽など設置などの特徴な用途にも対応が可能なのがFRP防水材です。


マンション・ビルの屋上でプールなどの特殊な用途に適したFRP防水

5.マンション・ビルの屋上における防水工事の価格・相場

マンション・ビルにおける屋上防水工事の適切な価格での工事依頼の検討において、各防水の工事の流れを理解し価格相場を把握することはとても大切になります。また各防水工事の特徴を比較検討することもコスト検討に役立ちます。


5-1.マンション・ビルの屋上におけるアスファルト防水

陸屋根の歩行使用の場合の多くの新築工事でアスファルト防水は施工されています。brbr施工に障害の無い屋上においては1平米あたり4,500〜6,500円が市場価格になりますが、メンテナンス工事においては防水保護の為に設けたコンクリートモルタル撤去費用の検討や、そのモルタルを撤去しないで行える他の防水工事での予算検討も必要になってきます。


既存が同種の防水材であれば有利な屋上アスファルト防水

5-2.マンション・ビルの屋上におけるウレタン防水

マンション・ビルの屋上におけるウレタン防水も他の防水材同様に経年による劣化の度合いにより、下地処理にかかる費用や適した工法が変わってきます。

既存の防水がウレタンで施工してある場合や、傷みがひどくない場合には密着工法での施工が可能で1平米あたりの工事価格は4,500円〜6,500円が標準的な工事価格の目安となります。

既存がウレタン以外の防水材であったり、傷みがひどいような下地状況であったりする場合には通気緩衝工法での対応が必要になります。


ソーラーパネルの架台など他の防水工法では難しい箇所への対応が可能なウレタン防水

5-3.マンション・ビルの屋上におけるシート防水

中高層のマンション・ビルにおいて屋上にシート防水施工する際には、風圧を配慮した工法を検討する必要があります。しかしそのシート防水工事の相場は1平米あたり3,000~5,500円とマンション・ビル屋上における防水工事の中でもコストパフォーが優れています。


条件次第でマンション・ビル屋上の防水工事の中でもコスパに優れたシート防水

5-4.マンション・ビルの屋上におけるFRP防水

マンション・ビルの屋上にプールや大型の水槽を設ける場合などの特殊な利用に対応可能なFRP防水ですが、その工事費は屋上の防水工事の中でも価格的に高い分類の1平米あたり相場価格が6,000~8,000円となります。

特殊な使用目的を想定している以外は他の防水材料で対応を検討することがコスト面において無難な方法だと言えます。


マンション・ビル屋上を特殊な使用目的に適したFRP防水
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6.マンションやビルにおけるベランダ・バルコニーの防水工事について

1階を除き必ずマンションやビルにおいてベランダ・バルコニーはありますが、そのベランダやバルコニーは居住者の使用方法や日当たりによっても防水層の劣化度合いは異なります。まずはご自身で管理しているようであれば、既存のベランダ防水が何の工法で施工されているか確認と傷みぐらいの調査をしましょう。


7.マンションやビルのベランダ・バルコニー防水工事をする前に確認しておきたい事項

マンションやビルには室内空間の確保や採光や新鮮な空気の入れ替えまたは避難経路の確保の目的などからベランダ・バルコニーは必要になりますが、そのバルコニー・ベランダには使用目的や室内スペースの有効利用を目的としてエアコンの室外機などの建築設備が設けられる事があります。

防水のメンテナンス工事の見積もりの際には既存の防水材の種類の他に設置してある設備の大小により金額に変化をもたらします。ここでバルコニー・ベランダにおいて防水工事を依頼する前に施工際に障害になりそうな設備の確認を行いましょう。


7-1.エアコンの室外機


単身者向けのエアコンであれば室外機も小さくメンテナンスにおいても比較的に容易に移動が可能なのでその作業にかかる費用も安くおさえられますが、ファミリー向けの物件などは室外機も大型になりその移設にかかる費用も大きくなる事があります。


7-2.洗濯機


ベランダやバルコニーに設置してある洗濯機から排出される水も防水層の傷みの原因になる事もあり、防水メンテナンス工事において洗濯機下部もしっかりと防水をする必要があります。


7-3.物置


居住者によっては物置内の多くの荷物を詰め込んでいる方もいらっしゃいます。基本的に防水材は弾力材がありその特性により下地の動きに対応して漏水を防いでいますが、重い物置が直接防水材に乗る事で弾力性が奪われ、場合によっては防水層に切れが発生します。


7-4.ベランダ・バルコニーに設置してある物干しの設備


多くのマンションでは腰壁や天井に金物を取り付け物干しの設備を設置してある場合が多いので、特に費用を検討する必要はありませんが広いバルコニーにおいては単独で物干しが設置されている事もあるのでその際は移設が必要になる事があります。


7-5.居住者により多種多様な植栽


マンションやビルの保有者が防水や塗装工事を検討する際に以外と忘れてはならないのが植木などの植栽です。

なぜなら工事中には植木の移設が必要になりますが、植栽は居住者が大切にして事も多く事前に工事の計画と報告を行い居住者自身で室内に取り入れるなどの依頼をお願いする必要があります。


8.マンション・ビルにおけるベランダやバルコニーの防水工事の種類

多くのマンションやビル新築工事において狭い作業スペースでも施工性の良いウレタン防水や軽量で強度のあるFRP防水が施工されていますが、面積の大きいバルコニーにおいてはアスファルト防水やシート防水で施工されて入る場合もあります。

下地の状況や既存の防水の種類によって価格や施工方法が異なりますのでここで各防水材の持つ特徴をおさえていきましょう。


8-1.マンションやビルのベランダ・バルコニーにおけるウレタン防水

マンションの狭いベランダや、下地の劣化がビルのバルコニーでも施工が可能で既存が他の防水材であっても工法を変更する事で対応が可能なウレタン防水


マンション・ビルにおける狭いバルコニーやベランダで施工可能なウレタン防水

8-2.マンションやビルのベランダ・バルコニーにおけるシート防水

マンションやビルにおいて比較的に広いバルコニーであれば施工対応が可能なシート防水ですが、幅1mのシート材を敷き詰めて工法なので建築設備が多いバルコニーや作業スペースが狭いバルコニーにおいては他の防水材での検討も必要になります。


マンション・ビルの広めのベランダ・バルコニーにはシート防水がオススメ

8-3.マンションやビルのベランダ・バルコニーにおけるFRP防水

数ある防水材の中でも強靭な防水材の形成が可能なFRP防水はマンションやビルの歩行が多く使用頻度の高いベランダ・バルコニー箇所への防水に適しています。


マンション・ビルのベランダやバルコニーで一番多く使用されているFRP防水
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9.マンション・ビルのベランダやバルコニーで一番多く使用されているFRP防水

ベランダ・バルコニーにおいてオーナーにとっても居住者にとっても資産であるマンションやビルを雨の侵入から守り建物の機能維持の観点からも大切な防水工事は、アスファルトやシート防水などが有りそれぞれの施工方法は密着や機械固定工法など細分化しており適正な価格で依頼する為にも工事の流れを知り相場価格を理解することは効率的な検討方法になります。


9-1.ベランダ・バルコニーにおけるウレタン防水の価格・相場

マンション・ビルのベランダやバルコニーで広く使用されているウレタン防水は塗り重ねながら施工を行い、基本的に1.5mm以上の防水層の厚みの確保が必要になります。

その施工方法は大きく分けて2種類ありますが密着工法での施工が可能な場合では相場価格は1平米あたり4,500円~6,500円です。


マンション・ビルのベランダ・バルコニーでの塗り替え工事においてもパフォーマンスに優れたウレタン防水

9-2.ベランダ・バルコニーにおけるシート防水の価格・相場

マンションやビルにおいてベランダ・バルコニーがシート張り付けに支障が無い直線的な形をした建物であれば一般的なシート防水の相場価格は1平米あたり3,000~5,500円とコスト的に魅力があります。

しかしシートでの施工が難しいベランダ・バルコニーもありますので専門家に相談する事も大切になります。


条件次第でマンション・ビルのベランダ・バルコニー防水工事でコストに魅力があるシート防水

9-3.ベランダ・バルコニーにおけるFRP防水の価格・相場

強靭な防水層の形成が可能なため新築マンション・ビル工事の歩行を目的としたバルコニー・ベランダにおいて広く使用されているFRP防水は、軽度の痛みであれば保護材のトップコートのみの塗り替えで対応が可能ですが傷みがひどく切れが発生しFRP防水層が露出している状態ですとやり変え工事が必要になります。

下地の撤去などを必要としない標準的なFRP防水の工事費用の相場価格は1平米あたり6,000~8,000円です。ベランダ・バルコニーの使用用途を考えると軽量の割に耐久性があり、費用対効果の高い防水材だと言えます。


マンション・ビルのベランダやバルコニーで費用対効果の高いFRP防水

10.劣化進行を早めるマンション・ビルで多い雨漏り原因について

近年、気象条件が変化し一時的に激しい雨を降らすゲリア豪雨や、大雨をしたがった突風が発生しています。新築時には想定していなかったこのような気象条件下では排水機能が想定雨水量を超えることで水の逃げ場がなくなり室内に水が侵入する例などが報告されています。

またマンション・ビルにおけるバルコニーやベランダを普通に使用していても年月の経過と共に各設備の劣化は進んでいき漏水につながることがあります。ここでいくつかの漏水原因をご紹介したいと思います。


10-1.排水設備ルーフドレンの詰まりが原因

マンション・ビルの屋上やバルコーには雨や水を逃すためのルーフドレンなどの設備が設置されていますが、このドレンの詰まりが原因で漏水が発生することがあります。

その対策方法は、植栽や洗濯機などから排出される土やゴミを清掃することが一番効果的で、季節事に清掃と防水の確認を行う事をオススメします。


マンション・ビルのベランダ・バルコニーで定期的な清掃をして漏水防水をはかる

10-2.防水シートの剥がれや劣化が原因

中高層のマンション・ビルの屋上やベランダでは太陽や風などの影響を常に受け、自然の力による劣化が進みやすい箇所でもあります。防水においては防水層が紫外線により傷んだり劣化したシートが剥離したりすることで、防水機能が果たせなくなった箇所から漏水することがあります。まずは現在の状況を確認しましょう。


マンション・ビルの防水箇所を点検して防水シートの剥がれによる漏水を防ぐ

10-3.躯体部材を保護している笠木(かさぎ)の劣化が原因

マンション・ビルの屋上パラペット部分やベランダの腰壁上部には躯体部材保護を目的とした仕上げ材の笠木が設置してあります。

その笠木も複数のパーツを組み合わせ取り付けているために、部材間の隙間や取り付け金具付近から漏水が発生することがあります。

この部分からの漏水原因を突き止めることは難しいので、心配であれば専門業者に調査を以来すると良いでしょう。


マンション・ビルの笠木部材を点検して漏水原因を知る

10-4.パラペットのつなぎ目の隙間が原因

パラペット部分からの漏水は長年メンテナンスが行われていない物件の漏水原因として上位に入る部分です。

通常パラペット部分には防水が立ち上げてあります防水が露出しており剥離や劣化が進みやすい部分なので定期的に保護層や防水材の塗り替え工事が必要になります。


マンション・ビルのパラメット部分を定期的にメンテナンスして漏水を防ぐ

10-5.外壁のヒビ割れ(クラック)が原因

マンション・ビルの外壁からの漏水原因で多いのが地震などの動きや経年劣化により発生したヒビ割れです。

外壁が塗装で仕上がっているようであれば発見は用意で補修も軽微で済む可能性がありますが、タイルで仕上がっているようであれば部分的にタイルを一度剥がす方法や、特殊な液体を流しこむ方法で検討する必要があります。


マンション・ビルの漏水原因で上位に入る外壁のヒビ割れ

10-6.外壁のシーリングの劣化が原因

躯体部材同士の衝突を防ぐ目的で目地と言われる隙間が設けられていますが、その部分にも当然ながら防水機能を持った材料が施工されています。

それはシーリング材と言われる防水材になりますがやはり経年とともに劣化し漏水を防止するためにはメンテナンス工事が必要になります。


マンション・ビルのメンテナンス工事で大切なシーリング防水

11.ビル・マンションの屋上・ベランダ防水工事のまとめ

マンション・ビルの防水工事を行う場合には、防水工事にかかる期間の事前通知や既存設備の一時的な移設など居住者のみならず近隣の方々への配慮が必要です。

またオーナーにとって大切な資産形成を行い、居住者の方々にも安全に住んでもらう為にも定期的な屋上・ベランダや外撃の点検をオススメします。防水コネクトでは点検を無料でさせて頂いておりますので、お気軽にご連絡ください。

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