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【法人・組合・オーナー様必見!全解説】マンション・ビル屋上の防水工事・補修の4大基礎知識

多くの人が住んだり、出入りしたりするマンションやビルは、安心して利用するためにも、定期的な建物のメンテナンスが欠かせません。特に屋上はこまめに防水加工をしないと、雨漏りなどの不具合に直結し、最悪の場合住民や利用者からの苦情に発展してしまう可能性もあります。

ここでは、マンションやビルの防水工事を依頼する前に確認しておきたいこと、工事の費用相場、雨漏りの原因など、マンション・ビルにおける防水工事の基礎知識を詳しく解説します。

マンション・ビルにおける屋上の種類は?

マンション・ビルの防水工事は一般的に住宅に比べ施工面積が広くそれに比例してコストも大きくなります。その工事を適切な価格で依頼するにも各建物の形状や下地状況に適した防水工事を選出する必要がありますので、第一歩としてはじめにマンション・ビルの屋上の形状がどの分類に該当するかの確認を行いましょう。

①歩行などの使用を目的とした陸屋根型

陸屋根とは傾斜が強くないフラットの形をした屋上の形を指します。鉄骨造をはじめとするマンション・ビルにおいて広く採用され、フラットな屋根形状のため歩行が可能なうえ屋上にエアコンの室外機や看板などの建築設備の設置が可能です。近年ではソーラーパネルの設置需要の増加から一般住宅の新築工事においても目立つようになりました。

屋上のスペースを有効に使用できる陸屋根型ですが、防水材の上は直接歩行すると傷などの発生につながるので陸屋根型においては防水の保護や歩行を目的としたコンクリートなどの保護材が必要になります。

②歩行を目的としない陸屋根型

屋上に多くの建築設備の設置や歩行を目的とせずになるべく負担をかけたくない屋根の形状に用いられる形です。歩行を想定しないなど使用目的が限定しているので、防水材に保護材を設ける必要がなく既存の防水材が露出している事も多く、歩行型に比べ漏水の発生箇所が見つけやすいなどの特徴が有ります。

③勾配がついた屋根

陸屋根型は傾斜がほとんど無い形状でしたが、この勾配がついた屋根は傾斜があり水はけが良い形状です。またデザインの一環としたマンション・ビルの屋根にも採用されています。

防水工事のメンテナンスサイクルは長いものの屋根材が破損すると交換の必要がある事と材質によっては定期的な塗装塗り替え工事が必要になります。

屋上の防水工事を依頼する前に確認する設置物は?

歩行を目的といた屋根をはじめマンション・ビルの屋上には使用目的や各スペースの有効利用を目的として屋上に建築設備が設けられる事があります。

メンテナンス工事においては屋根の形状の他に設置してある設備の大小により防水材の選定や見積金額の算出に変化をもたらします。ここで屋上防水工事を依頼する前に施工際に障害になりそうな設備の確認を行いましょう。

①物干し設備

一般的な住宅で使用される物干し設備は軽量なものが多いですが、建物高さのあるマンション・ビルにおいては飛散防止などの観点から自重が重い物干しが架台で固定してある事もあり、場合によっては撤去をようし新しいものに買い換える必要があります。

②太陽光発電・ソーラーパネル

自然エネルギーを使用する太陽光発電システムは、ソーラーパネルで光を受けますがそのパネル自体は比較的軽量で効率の良いエネルギーを受けるためには傾斜が必要になり陸屋根などでは架台が必要になります。架台周辺もしっかりと防水工事を行うために一時的にソーラーパネルや架台の撤去及び復旧が発生する事が有ります。

またソーラーパネルの架台のみでは、風圧などに耐える力に満たない事が多くアンカーなどで建物構造物に固定しますのでその周辺の漏水処理もしっかりと検討する必要があります。

③テレビのアンテナなどの受信機

陸屋根などのタイプでは手摺や直接躯体に固定されているのがテレビのアンテナなどの受信機です。工事に種類によっては手摺の撤去の際に移設が必要です。また工事中に仮設足場などの影響により一時的に受信状況が悪くなる事もあります。

④水槽・タンク

水槽やタンクも屋上に設置してある設備の代表だと言えます。架台に固定されている事が多くやはりその周辺部分もしっかりと防水工事を検討を必要があります。

⑤テラス・デッキ

屋上の使用を目的とした屋根においてはテラスやデッキまたは屋上庭園が設置されていますが、メンテナンス工事においてはその下部をしっかりと防水を行う必要があるため一時的な撤去や移設が必要になります。

⑥屋上に設置した看板

立地条件により看板を屋上に設置しているマンション・ビルも多く見られますが、防水工事においてはその周辺の漏水要因を検討し工事をする事が大切になります。

⑦パイプ・配管シャフト

屋上に設置した設備から室内への供給などの観点から歩行を目的とした屋根のみでなく多くの屋根でパイプ・配管シャフトが設置してあります。しかしその部分の防水メンテナンス工事は作業スペースが小さく施工が難しい事も多く部分的に異なる防水材の検討がポイントです。

⑧物置や小屋

小型の物置や小屋であれば一時的な移設が可能ですが、大型の物や劣化が進んだ物または復旧が難しい物であれば撤去及びに新規に買え変える必要があるかもしれません。

マンション・ビルの屋上における防水工事の価格・相場は?

マンション・ビルにおける屋上防水工事の適切な価格での工事依頼の検討において、各防水の工事の流れを理解し価格相場を把握することはとても大切になります。また各防水工事の特徴を比較検討することもコスト検討に役立ちます。

①アスファルト防水

施工面積80㎡の屋上の場合:60~80万円程度
陸屋根の歩行使用の場合の多くの新築工事でアスファルト防水は施工されています。brbr施工に障害の無い屋上においては1平米あたり4,500〜6,500円が市場価格になりますが、メンテナンス工事においては防水保護の為に設けたコンクリートモルタル撤去費用の検討や、そのモルタルを撤去しないで行える他の防水工事での予算検討も必要になってきます。

②ウレタン防水

施工面積80㎡の屋上の場合:50~70万円程度
マンション・ビルの屋上におけるウレタン防水も他の防水材同様に経年による劣化の度合いにより、下地処理にかかる費用や適した工法が変わってきます。

既存の防水がウレタンで施工してある場合や、傷みがひどくない場合には密着工法での施工が可能で1平米あたりの工事価格は4,500円〜6,500円が標準的な工事価格の目安となります。

既存がウレタン以外の防水材であったり、傷みがひどいような下地状況であったりする場合には通気緩衝工法での対応が必要になります。

③シート防水

施工面積80㎡の屋上の場合:30~60万円程度
中高層のマンション・ビルにおいて屋上にシート防水施工する際には、風圧を配慮した工法を検討する必要があります。しかしそのシート防水工事の相場は1平米あたり3,000~5,500円とマンション・ビル屋上における防水工事の中でもコストパフォーが優れています。

④FRP防水

施工面積80㎡の屋上の場合:60~80万円程度
マンション・ビルの屋上にプールや大型の水槽を設ける場合などの特殊な利用に対応可能なFRP防水ですが、その工事費は屋上の防水工事の中でも価格的に高い分類の1平米あたり相場価格が6,000~8,000円となります。

特殊な使用目的を想定している以外は他の防水材料で対応を検討することがコスト面において無難な方法だと言えます。

劣化進行を早めるマンション・ビルで多い雨漏りの原因は?

近年、気象条件が変化し一時的に激しい雨を降らすゲリア豪雨や、大雨をしたがった突風が発生しています。新築時には想定していなかったこのような気象条件下では排水機能が想定雨水量を超えることで水の逃げ場がなくなり室内に水が侵入する例などが報告されています。

またマンション・ビルにおけるバルコニーやベランダを普通に使用していても年月の経過と共に各設備の劣化は進んでいき漏水につながることがあります。ここでいくつかの漏水原因をご紹介したいと思います。

①排水設備ルーフドレンの詰まり

マンション・ビルの屋上やバルコーには雨や水を逃すためのルーフドレンなどの設備が設置されていますが、このドレンの詰まりが原因で漏水が発生することがあります。

その対策方法は、植栽や洗濯機などから排出される土やゴミを清掃することが一番効果的で、季節事に清掃と防水の確認を行う事をオススメします。

②防水シートの剥がれや劣化

中高層のマンション・ビルの屋上やベランダでは太陽や風などの影響を常に受け、自然の力による劣化が進みやすい箇所でもあります。防水においては防水層が紫外線により傷んだり劣化したシートが剥離したりすることで、防水機能が果たせなくなった箇所から漏水することがあります。まずは現在の状況を確認しましょう。

③躯体部材を保護している笠木(かさぎ)の劣化

マンション・ビルの屋上パラペット部分やベランダの腰壁上部には躯体部材保護を目的とした仕上げ材の笠木が設置してあります。

その笠木も複数のパーツを組み合わせ取り付けているために、部材間の隙間や取り付け金具付近から漏水が発生することがあります。

この部分からの漏水原因を突き止めることは難しいので、心配であれば専門業者に調査を以来すると良いでしょう。

④パラペットのつなぎ目の隙間

パラペット部分からの漏水は長年メンテナンスが行われていない物件の漏水原因として上位に入る部分です。

通常パラペット部分には防水が立ち上げてあります防水が露出しており剥離や劣化が進みやすい部分なので定期的に保護層や防水材の塗り替え工事が必要になります。

⑤外壁のヒビ割れ(クラック)

マンション・ビルの外壁からの漏水原因で多いのが地震などの動きや経年劣化により発生したヒビ割れです。

外壁が塗装で仕上がっているようであれば発見は用意で補修も軽微で済む可能性がありますが、タイルで仕上がっているようであれば部分的にタイルを一度剥がす方法や、特殊な液体を流しこむ方法で検討する必要があります。

⑥外壁のシーリングの劣化

躯体部材同士の衝突を防ぐ目的で目地と言われる隙間が設けられていますが、その部分にも当然ながら防水機能を持った材料が施工されています。

それはシーリング材と言われる防水材になりますがやはり経年とともに劣化し漏水を防止するためにはメンテナンス工事が必要になります。

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